Jeffrey Cross
Jeffrey Cross

Vyrobeno v Baltimore: Nalezení dokonalého vlastnictví Makerspace

Jakmile jsme založili Baltimore Arts Realty Corporation, rozhodli jsme se, že Open Works bude jedním ze dvou počátečních projektů. Nastal čas hledat tu správnou nemovitost pro Open Works, naši iniciativu pro tvůrce. To může být jedna z nejzábavnějších částí procesu vývoje. Jako stará studentka a tesařka architektury jsem miloval poklepávání kolem starých budov. Na druhou stranu, každý majetek má jak vady, tak vlastnosti, a více často než ne, náklady na chyby rychle torpédují potenciál.

Nejprve jsme museli zúžit vyhledávání z celého Baltimoru na celý funkční region. Starý truismus o nemovitostech - umístění, umístění, umístění - platí pro makerspaces jako cokoliv jiného. Potřebovali jsme být přístupní uživatelům a blízkým kreativním komunitám, které z našeho města dělají uměleckou mocnici. Stát Maryland má 22 určených uměleckých a zábavních čtvrtí, navržených tak, aby podporovaly hospodářský rozvoj tím, že nabídnou majetek a prodejní daňové pobídky uměleckým podnikům. Baltimore je doma k tři: Bromo-Seltzer, Highlandtown, a stanice na sever.

Stanice North Arts and Entertainment District (SNAED), přímo na sever od vlakového nádraží, se nachází přímo ve středu města. Kromě daňových pobídek měla SNAED několik výhod pro kreativní sociální podnik jako Open Works:

  • Přístup k tranzitu: linka Amtrak do Philly, New York a D.C. vede přímo přes nádraží North, doprovázená křižovatkou tří hlavních linek uvnitř města, cyklostezky sever-jih a dostatečného parkování na ulici.
  • Blízkost k univerzitám: SNAED je ohraničen Johns Hopkins univerzitou na sever, Maryland institut vysoká škola umění k západu, a univerzita Baltimore k jihu, poskytovat stálý tok kreativních mladých lidí k oblasti.
  • Dostupnost průmyslového vlastnictví: srdcem umělecké čtvrti je bývalý komplex Korunní korek a pečeť, kde byl vynalezen uzávěr láhve a na přelomu 20. a 20. století vstoupil do sériové výroby.th století. Některé z těch velkých starých továren byly přeměněny na nová použití, od designové střední školy až po bydlení umělce. Ve středu města však byla stále ještě významná průmyslová neobsazenost, což je vzácná příležitost.
  • Blízkost k potřebě: Stanice North zahrnuje všechny nebo část 3 čtvrtí, které v posledních šedesáti letech čelily výrazným investicím do škol a infrastruktury. Jako platforma pro ekonomický rozvoj na místní úrovni jsme chtěli najít v oblasti, kde by lidé používali Open Works, největší výhodu pro vlastní posílení.

Mapa, kterou napsal Cho Benn Holback a Associates

Souběžně s omezením místa jsme museli určit vlastnosti nemovitosti, ve které bychom nemohli žít. Prostory pro výrobu jsou složité, kombinované budovy a některé vlastnosti jsou důležitější než jiné. Odložením nákladů na tuto chvíli (často nejdůležitějším faktorem) musela mít naše budova snů následující:

  • Minimální velikost: náš průzkum ukázal, že průměrná velikost výrobního prostoru dělená členskou základnou byla přibližně 85 stop2 na člena, nebo 9 500 stop2 Vzhledem k tomu, že jsme chtěli sloužit velké členství, a mezní náklady na čtvereční stopu klesly, když jste šli větší, 10 000 stop2 jako logická minimální velikost.
  • Ploché, přízemní patro: bylo by nejvhodnější mít budovu na úrovni jedné roviny, takže bychom mohli přemístit těžké materiály dovnitř a ven, zajistit snadný přístup pro zdravotně postižené osoby a snížit náklady na výstavbu.
  • Pevná konstrukce: pro podporu zařízení, materiálů a dodávkových vozů jsme potřebovali konstrukci z desky nebo železobetonu.
  • Průmyslové zónování: pro podporu lehké průmyslové mikropodnikové výroby musí být zařízení odvzdušněno, musí být shromažďován prach a může být problémem hluk. Rezidenční zónová nemovitost byla vyloučena a většina komerčních zón by nepodporovala všechny naše potenciální využití.
  • Tranzit a hustota: Abychom usnadnili přístup pro naše uživatele, potřebovali jsme mít co nejvíce parkovacích míst a být blízko hlavních dopravních tras. Za druhé, zaměřili jsme se na hustotu, umístění v docházkové vzdálenosti téměř 300 jednotek bydlení umělce.
  • Vlastnická příležitost: náš výzkum jiných tvůrčích prostorů dospěl k závěru, že pronájem prostor je často neudržitelný, protože nemovitosti potřebují spoustu kapitálových zlepšení, aby je převedly na využití ve výrobním prostoru, a nájemci byli pak na rozmaru pronajímatelů. Chtěli jsme majetek, který bychom mohli ovládat, takže Open Works by zůstalo komunitním zdrojem do budoucna, bez ohledu na to, co se stalo s okolním rozvojem.

Průmyslová Roll Building. Foto Mac MacLure

Než se podíváte do jakéhokoliv majetku, je nejlepší spojit se s makléřem. Mohou řídit vaše vyhledávání, pomáhat vám s řádným procesem kontroly a nákupu nemovitosti a jejich provize obvykle vychází ze zisku prodávajícího, nikoli z nákladů kupujícího. Mohou také mít přístup k firemním záznamům, které se nezobrazují na stránkách jako LoopNet nebo City Feet.

První nemovitost, na kterou jsme se podívali, byla stará banka v centru centrální Baltimore, kde se kříží hlavní silnice a autobusové linky. Samotná budova byla krásná, zasazená do dostatečného parkoviště. Nicméně, to bylo nakrájeno na dvě úrovně, a jen pískal nad 10.000 ft2 označit. Jak se ukázalo, majitel se zajímal pouze o leasing, ne o prodej, tak jsme se posunuli dál.

Náš druhý záběr byl ještě lepší - 15 000 stop2, všechny úrovně, otevřený půdorys, dobrá střecha a dvě nakládací rampy. Bylo by snadné přizpůsobit se minimálním zásahům. Nevýhodou bylo pouze parkování na ulici a žádný prostor pro expanzi na trati nemovitosti. Poptávka cena se ukázala být příliš vysoká, takže jsme se podívali dále po ulici.

Třetí kandidátskou nemovitostí byla bývalá továrna na průmyslové válce a lisovací zařízení. Hodil se na 13 000 stop2 a byl z hezké, viktoriánské cihlové konstrukce. Uvnitř byla rozřezána na více úrovní, což by vyžadovalo spoustu rampingů a oddílů. Vážně jsme se však podívali na to, že zaplatíme za inspekci nemovitostí, předběžné návrhy a hrubé sestavování rozpočtu. V konečném důsledku stáří majetku a zvláštnost půdorysu znemožnily jeho přestavbu.

Konečně, po deseti měsících, kdy jsme se probírali, jsme konečně našli velkou budovu - 34 000 stop2 sklad postaven v roce 1920 jako distribuční centrum společnosti Railway Express. Po dlouhém stintu jako výrobny zmrzliny jej získal kostel. Byly tam dvě úrovně: nahoře, kde se nacházely zbytky prázdného skladu a přízemí, kde se nacházela potravinářská banka, kterou hodlala církev přemístit.

Obě úrovně měly kopec vedle Greenmount Avenue a měly přístup ke třídě, včetně plného doku na dolním patře. Struktura byla železobetonová, střecha byla poměrně nová, byl zde prostor pro 20 parkovacích míst a cena za poptávku byla rozumná. A to jen stisklo na jihovýchodní hranici stanice umění a zábavy v okrese North, což našim členům poskytlo daňové úlevy na jejich práci.

Na druhou stranu byla podlaha na obou úrovních výrazně skloněna. Došlo také ke kontaminaci brownfieldů ve dvoře a azbestu v kotlích. Ale s ohledem na všechny skvělé vlastnosti místa, to byly nevýhody, se kterými jsme se mohli vypořádat. S budovou v ruce jsme potřebovali přijít na to, co do ní vložit!

Další splátky budeme diskutovat o tom, jak jsme našli některé z našich potenciálních uživatelů a partnerů ve městě a vyžádali si jejich vstup do návrhu dokonalého makerspace.

Stavební aktualizace

Od posledního příspěvku máme:

  1. Dokončení rámování na obou úrovních.
  2. Dokončeny firewally cinderblock oddělující obchody od členských oblastí a výtahového jádra.
  3. Hrubé v systému sprinklerů.
  4. Přežilo 29 palců sněhu a 50 MPH větru!

Baltimore dostal hit s rekordním nastavením sněhu ze zimní bouře Jonase v sobotu 23. ledna. Fotografie Billa Hubbla.

Ohlédnutí se za dřevem z budoucí členské oblasti. Obchody budou vybaveny velkými vnitřními okny, aby propustily světlo a umožnily návštěvníkům sledovat práci tvůrců. Fotografie Will Holman.

Při pohledu z budoucího dřevostavby do členské oblasti. Poznámka potrubí téměř kompletní výše. Fotografie Will Holman.

Při pohledu do dveří do budoucí prodejny dřevostaveb-CNC. Fotografie Will Holman.

Masonovy nástroje - výtahové jádro a obchody v přízemí mají ohnivzdorné zdi. Fotografie Will Holman.

Podíl

Zanechat Komentář